Droit de réméré

Le droit de réméré ou l’affirmation d’une vente avec faculté de rachat

Il faut l’admettre, le droit de réméré est relativement méconnu et peu nombreux sont même ceux qui peuvent affirmer connaitre son existence. Aussi, il est pertinent de s’intéresser à sa nature et de savoir que le droit de réméré donne la possibilité au vendeur de racheter la chose vendue à un montant donné et à un prix défini à l’avance.

 

Autrement dit, le droit de réméré affirme l’existence légale d’une « vente avec faculté de rachat ». Trouvant ses origines au Moyen-Age, la vente dite « à réméré » est principalement utilisée dans le monde des affaires pour le refinancement de valeurs mobilières.

 

Pour les particuliers, elle peut être utilisée pour la restructuration de la dette des ménages.

 

 

Comment exercer son droit de réméré ?

 

S’adressant dans la majorité des situations à des personnes propriétaires de leur bien immobilier en situation d’endettement et en incapacité de la résoudre par l’octroi d’un crédit bancaire, le réméré permet d’éviter la saisie judiciaire d’un bien en vue de sa mise aux enchères.

 

Il prend la forme d’un contrat de vente établi devant un notaire assurant au vendeur la possibilité de pouvoir racheter son bien ultérieurement à un prix défini à l’avance. Dans la pratique, la plupart du temps, lorsqu’un vendeur fait jouer son droit de réméré, il continue d’occuper les lieux et paye donc des frais d’occupation des lieux à l’acheteur.

 

Le droit de réméré peut être annoté au Registre Foncier pour une durée allant jusqu’à 25 ans.

 

 

Les différentes phases de la vente à réméré

Une vente à réméré se déroule en 3 étapes bien distinctes :

 

  • La recherche d’un investisseur et la vente du bien à ce dernier. L’organisation de la procédure peut être effectuée par le débiteur lui-même ou par une société qu’il mandate. Dans le second cas, la société aura pour première mission d’évaluer la situation du vendeur afin de voir si le recours au droit de réméré est judicieux ou non pour résoudre ses difficultés financières. Si elle estime que la solution retenue est pertinente, elle établira une proposition écrite et chiffrée de contrat de vente. Reste alors à trouver un investisseur à moins que ce dernier ne soit connu à l’avance. La conclusion de la vente va pouvoir s’opérer

 

  • L’occupation du bien et l’apurement de la situation financière. Durant cette période, le vendeur occupe les lieux, paie des frais d’occupation à l’acheteur et doit normalement réduire ses dettes

 

  • Le rachat effectif du bien. Dès lors que la situation financière du vendeur est de nouveau saine, il va pouvoir souscrire un crédit lui permettant de racheter son bien au prix préalablement convenu avec l’acheteur.

 

 

Pour être complet sur le réméré, notons qu’il est très désavantageux pour le vendeur s’il ne fait pas jouer sa faculté de rachat et ce pour trois raisons :

 

 

  • Les frais d’occupation payés par le vendeur sont plus élevés qu’un loyer classique à bien identique

 

  • L’acheteur peut, si le droit de réméré n’est pas exercé, demander congé au vendeur voire même l’expulser sans délai

 

Par conséquent, la vente à réméré est à utiliser avec précaution et uniquement en en maîtrisant parfaitement toutes les modalités.